Cassazione Civile Sezione III 19 dicembre 2014 n. 26908. Un acquirente chiese il risarcimento del danno conseguente a responsabilità professionale di notaio per avere acquistato un appartamento con atto dichiarato inefficace, ad istanza della Curatela del Fallimento, in quanto l’immoble era stato venduto da un fallito ed il notaio aveva omesso di informare l’acquirente. La Corte di Cassazione ha ritenuto che il danno (che ovviamente sussiste) va rapportato alla somma spesa per l’acquisto del bene, rimasta priva di controprestazione per effetto delia dichiarazione di inefficacia dell’atto di compravendita e del conseguente rilascio dell’Immobile (oltre che alla somma spesa per interventi di miglioramento), poiché, se la condotta del notaio fosse stata diligente e avesse rilevato l’avvenuto fallimento del venditore, l’acquirente non avrebbe potuto acquistare l’immobile, con conseguente nesso di causalità tra la condotta del notalo e II danno causato; che, avendo l’attore utilizzato l’appartamento sino al rilascio, nella determinazione del danno effettivo patito va considerato il corrispondente vantaggio patrimoniale (compensavo lucri cum damno), derivando iil vantaggio dallo stesso fatto illecito. Dall’inadempimento del notaio, che ha rogato un atto dì trasferimento immobiliare da parte di un venditore fallito e, quindi, un atto inefficace rispetto ai creditori, deriva causalmente l’inefficacia dell’acquisto e la riconsegna del bene, nonché il godimento del bene dall’acquisto alla effettiva riconsegna sulla base dell’atto valido, ma inefficace. Al fine di reintegrare il patrimonio del danneggiato per equivalente, in modo che sia ricostituita la situazione di fatto antecedente alla lesione subita in concreto, dalla condotta Inadempiente del responsabile derivano causalmente due conseguenze. La prima comporta che l’acquirente ha diritto a ottenere il valore del bene al momento del rilascio; la seconda conseguenza della condotta inadempiente è che il danneggiato ha tratto godendo detrimmobile quale proprietario dal momento dell’acquisto all’effettivo rilascio (percependone i canoni se locato o utilizzandolo direttamente senza pagamento di canoni). E tale vantaggio va ad incìdere sull’importo corrispondente al valore dell’immobile determinato per reintegrare il patrimonio del danneggiato, diminuendo la perdita subita con il vantaggio corrispondente. Fermo, pertanto, che il danneggiato ha diritto al corrispondente monetario dei valore dell’Immobile al momento dell’effettivo rilascio, da tale ammontare andrà detratto l’importo corrispondente al vantaggio economico connesso al periodo di godimento deil’immobite determinato secondo criteri obiettivi, quali, ad esempio, i canoni dei prezzi di locazione di immobili con caratteristiche similari nell’area di mercato rilevante.
Avv. Carmine Lattarulo
